在智利的华人，除了做生意，估计碰到最多的问题之一是租赁合同。租居住的房子，租店面，租仓库，在自己没有购买之前，都需要租赁，很多人看不懂合同也不知道大概都写了什么，反正只要需要这个房产就大笔一挥签字了，可是对这个合同的内容缺乏了解。今天介绍下租赁合同的审核和注意事项：
一份标准的合同，主要分几个部分组成：
抬头部分：这里包括租赁双方的个人信息，租赁所在的城市信息等。
第二部分是租赁的房产的地址和属性：比如是住家，店面，办公室，土地，仓库等，这里我们要特别注意的是，签字之前要确认清楚这个房产的性质(GIRO)是不是适合你想做的生意。比如一个人想租一个CASA做餐馆，餐馆的GIRO是COMERCIAL，就是要attencion publica(对外营业可以接待普通大众的)，但是这个房子的属性是：HABITACIONAL Y PROFESIONAL（这证明这个房子是只能住家和做办公室），所以这种房子就不能租下来做餐馆因为拿不下牌照的。
第三部分为价格RENTA：租赁的价格，智利的租赁和买卖市场一般用UF来锁定，很多租户就觉得每天都在涨价，因为UF值几乎每天都在升值。但是这就是行情，有些房东同意用比索锁定但是一定会要求三个月按照IPC（通货膨胀率）调整，对于我们外国人来说，要去计算这个UF和IPC是比较麻烦的，但是其实也不要担心，你上他们的网页对着日期抄就好了，UF查询：www.sii.cl，查询IPC的网页是：www.ipc.cl
第四部分是租赁的期限（PLAZO）：关于租赁的期限需要根据自己的需要斟酌确定，大部分的房东会要求至少12个月以上，然后12个月后自动更新12个月，如果需要投资比较大的租赁，比如店面比较破旧但是需要做很多装修，而且对这个业务比较有把握，这种情况需要谈一个比较长的租赁期，否则你做了一堆的装修到期后人家不续租了也是很尴尬的。这个条款里还会规定如果任何一方不想继续履行租赁合同，需要多长时间的通知，一般是30天，60天，90天甚至180天，几乎毫不例外都要求用CARTA DE CERTIFICADO的形式书面通知。有些人说我房子钥匙已经给房东了，现在还来跟我要租金，为什么？其实只要你没发出这个CARTA DE CERTIFICADO，或者没有做一个FINIQUITO de Contrato de Arriend,这个合同哪怕你钥匙还回去了，房东也可以认为租赁合同继续有效。针对长期的租赁合同，比如5年的，如果在第三年不想租了，房东可以有理由要求你把剩下的2年的房租也要算了才同意你终止合同。当然最后还是会商谈来解决。
第五部分会规定费用缴纳和租金缴纳的日期，一般的租赁合同租金都定在每个月5号前缴纳，（因为银行分期付款大部分在每个月10号到期）逾期有罚金。从租赁日期开始到结束内，所有的关于房产内部的费用比如水电费，煤气费，网络费，物业费这些也是由租户来缴纳，CONTRIBUCIONES（地产税）这个是由房东支付的。一些租赁合同还会规定哪些维修费是房东出的哪些是租户出的，大致的是跟房子一起过来的大件比如热水器，煤气灶，管道这些是房东需要负责的，因为使用问题造成的应该是租户出的。
第六部分是房产的禁令PROHIBICIONES，规定你不能在房产内操作的事项，大概总结下来就是不能做违法的活动，不能骚扰邻居，不能存储或者从事爆炸危险和恶臭的东西等等。如果违反这些禁令房东有理由无条件终止合同。
第七部分：房产状态保养，装修和修改部分。会规定租户没有责任和义务MEJORAR（完善）房产，一般是规定房子按照什么状态出租就要按照什么状态交回。这里特别要注意了，租赁的时候如果人家把墙壁刷得新新的，你走的时候还得给人刷得一样新地退回去。否则就会扣押金。如果你把一个破烂的房子装修得很漂亮，房东也不会付你钱的，而且你动工之前，一定需要得到房东的许可才动作，有时候我们一厢情愿地觉得我给他做那么好，房东不是应该感恩戴德为什么还需要我报备，毕竟是别人的东西，租户要做任何变更，最好都书面形式或者邮件，WHATAPP等方式确认你需要怎么做，然后得到他的答复说可以，你才动工，以避免不必要的麻烦。有时候如果是店面有带特殊服务的，比如升价货梯等，合同可能会要求你找对应的服务公司做保养，这种情况要保留保养记录否则房东可以认为你违规没做保养。
第八部分是关于押金，一般会要求至少一个月到2个月的押金，但是很多时候会规定不能用押金抵扣最后一个月的租金。这个押金一般在45天内应该退还，不过实际操作中，大部分时候其实是要不回来的或者不能全收回来，房东会用这个押金抵扣租户离开后的一些修补和未能付清的水电费和其他费用。
第九部分会规定房东的访问权限，比如会规定合同租赁期间房东有权3个月或者1年来看一次房子，得到终止租赁合同书面通知后的几个月，房东有权一周带几次新的租户来看房子，这个主要是为了房东能在前面的合同到期前找到下一家租户。如果合同上规定这些，租户不能因为生意忙或者不方便不让看房子，这是违反合约的。
第十部分一般就是一些法律条文，规定如果发生纠纷，仲裁机构的地点，如果是公司租赁的还会写清楚签字法人的权利等信息等。
租赁合同是双方相互限制的一个责任和义务的正规文书，所以在签字的时候，哪怕是没有去公证处签字的合同，其实是有一样的法律效应的。最好让律师帮忙看并且每条都看清除是什么意思才去签字。
给大家提醒一些小常识:
一些长期的租赁合同，而且如果租户有投资自己的钱去做装修的，这种租赁合同最好用ESCRITURA publica的形式做，而且做完记得去不动产局CONSERVADOR DE BIENES DE RAIS 去登记，登记一个合同虽然有费用，但是能保护自己的投资。
确认房东真实性，很多公证处不把关所谓的房东是否真实的房东，特别是一些遗产等性质的房屋，记得让房东提供CERTIFICADO VIGENTE DE DOMINIO（有效房产证明），确保他真的是房东否则签字了付钱了，人家说这个人不是真的房东，那就来不及了。
AVAL和CODEUDOR/FIADOR的区别：AVAL是担保人，CODEUDOR/FIADOR是同债务人，很多人不知道一个细节，就是按照租赁法，如果合同是一年的，这个人的担保责任就是在一年，后面的更新的合同期限就不需要继续承担担保人的责任。但是同债务人的责任和义务，就是跟着合同期限走的。假如房东接受放AVAL的情况下，对于担保人来说比放CODEUDOR的责任轻多了。
租金的支付要准时并且尽量留下记录，可以是银行转账或者是去银行汇款，但是不要只给现金并且没要求收据。有发生过中国租户把现金给会计去交房租，结果会计私吞了钱几个月没付足租金，房东过来撵人的时候才发现已经太迟了。
带家具租的房产需要缴纳IVA，如果一个房子带家俱出租，税务局会要求你缴纳IVA，这个IVA的计算比较复杂不是完全按照租金支付的，大概是按照带家具出租的价格减去房产的税务局估价 X19%,比较常见的避税方法是，签一份不带家具的租赁合同，然后找另外一个人来做一份家具出借的清单。但是其实税务局人家也是知道这些猫腻的，只是想不想或者什么时候去抓而已。
权利金买卖:在决定购买权利金的时候，首先要确认的目前的租赁合同，租户是否有权利转租，如果没有权利转租的，租户其实是不能卖权利金的。假如要付权利金，也得等到房东跟购买权利金的人签订合同后才可以支付，这样比较保险。
RUSTICO（农业用地）的租赁或者买卖合同，如果前租户有种植庄稼和水果的，新的租户或者买家需要遵守前合同到庄稼收割完毕才可以从事其他活动。
USUFRUTO （不是实际上的房东，但是拥有房产的使用权）的房东的权限，一般带有USUFRUTO性质的房产，这个人本人只有房子的使用权，也许不一定能出租或者收租金，这个要请律师看清楚他的USUFRUTO的内容和权限。
租赁合同尽量保持好聚好散，因为如果发生官司，这种记录是终生的，一直会在系统上有显示，所以下次租赁房产的时候，别的房东会去查询是否有发生过租赁官司。智利是一个非常难租赁房产的国家，主要是对租户的条件筛选很严格，一般会规定至少有长居，有稳定的收入。一个外国人没有收入证明或者没有长居想在这里租到房子，是个非常大的难题。所以一旦租到房子，尽量做一个好租客，免得留下污点。
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