本人对房地产的喜欢是我以前从来没有料到过的，很多女人喜欢首饰，喜欢服装，喜欢珠宝，喜欢美容，我对什么都不怎么感冒，但是我可以一天都沉浸在研究房地产和浏览房地产交易网页并且乐在其中。了解得多了自然也有一些经验了，所以也帮身边很多朋友买到了他们中意的房产。下面做一些总结，希望有兴趣的朋友自己看不需要一一作答了。
- 搞定银行贷款
我把这个放第一位，因为如果没有财务支撑，你就是看好了房子也是买不下来，我的方法是准备买房子前，先拿个虚假的房子价格和地点让银行评估给你贷款的金额。然后让他们给你一个贷款批准的证明，一般这个证明有三个月到6个月的有效期。这样你就开始去找房子，也有人找好房子再找银行，这样的风险是银行不一定立刻给你批，卖方可能等不了就卖给别人了。目前智利个人贷款首付可以做到15%，如果是公司买房最多贷款到75%。银行评估是否贷款给你，主要看你的经济收入，一般是你月收入的25% 到30%可以作为月供金额。根据这个金额你可以推算你大概可以买多少钱的房子。很多中国人有钱但是工资打得很低不真实，这种情况的话至少要提前3到6个月铺垫，把工资打高，然后按照真实的金额去缴税，这样才能取得银行贷款批准。如果有人用现金买房的，这笔钱的来源必须已经安排好的，比如说是工资收入，你必须已经能证明你的工资积蓄有这么多，或者说国外过来的钱，那么你必须有国外汇钱过来的记录有时候甚至还会要求你汇入国的资金证明。很多人没缴税，会通过非正常渠道把钱汇出去，然后正常渠道汇回来，这样也是一个比较常见的方法。但是事务局其实也是了解其中的秘密的。最忌讳用未完税现金买房，否则你一过户房子的时候，税务局就盯上你开始查了，如果不能证明资金来源，房子可能被封。银行评估下来决定给你贷款后，最好跟他们要个CARTADE APROBACION DE CREIDITO（贷款额度审批证明），有了这个你就放心地去找房子了，否则万一银行客户经理换了什么，等你谈下房子银行说不给你贷款了，也是很抓瞎的。而且要让银行给你一个SIMULACIONDE CREDITO，就是贷款模拟报价，这个报价你就会知道你的月供大概多少，利息和各种保险多少。而且你还可以找好几家银行报价，然后找你想贷款的那家去压价。银行的做法是在ESCRITURA签字的时候才锁定最后的利息率，但是有了这个报价，假如利息涨价很多，你可以跟他们争取尽量保持当初的报价。
- 选择房产
买房子大家要想好是用来做投资还是居住，根据这个意向选择地区和合适的房产，可以是公寓，CASA，办公室，店面等等。然后锁定你想要的地点后就是开始寻找了。
我一般是在网页上寻找，智利的房地产交易网页有很多，我比较经常逛的是：
http://www.portalinmobiliario.com/
www.emol.cl
www.toctoc.cl
www.emol.cl
www.yapo.cl
现在隆重推出我自己的网页，因为有带中文更方便啊：
www.asiapropiedades.cl
这种网页上发布的大部分是中介，也有非常小部分是主人。租赁和买卖都可以在这些网页找到。上面有图片和联系方式和房子的大概状况，所以在你去选择去看之前，你还可以跟中介询问其他的情况，这样你可以筛选掉一大部分不适合的房子，只选择你真的可能喜欢的房子去看。智利的中介费是2%再加19% IVA，很多人觉得中介什么也不做就要收双边那么多钱不合理，有时候想把中介踢了自己跟房东交易，这个我比较不赞成，因为这是中介的工作，他们就靠这个吃饭，人家做100个估计10个能成功的，所以要尊重他们的工作。中介其实在交易过程中也起到很多作用，收集材料，追踪进度，均衡买卖双方的利益和需求，如果有中意的地区，你甚至可以自己去一家家问有没有房子出售，这样能拿到一手房源。一般有中介在参与，其实更能保护买卖双方的交易顺利进行，特别是我们外国人，有个可靠的中介参与这个交易过程，能很大程度减轻卖方想PROVECHAR（欺骗利用）外国买家的成分。几乎每个中介手中都会有一些大大小小的投资家，所以普遍的做法是一拿到房源先内部消耗，发给手中的习惯性的买家，除非他们不要才立刻去网上发布。特别是店面等热手的好东西，如果没有信任的中介，很难拿到房源和价格。我的做法是让专业的人去做专业的事情，如果有一群人帮你张罗为你网罗资源，为什么要自己去跑断腿到处看，人家帮你找好比你一个个去筛选可以节省很多时间和精力。
- 谈价格
智利的房产价格最近几年涨价非常多。我是觉得还是有水分的。所以我如果看好了一个房产都是可以压价，当然在看房子的过程中尽量多跟中介和主人拉呱，你就大概能判断你的胜算有多少，得到卖方越多信息越方便你讨价还价，比如对方为什么卖，他的职业，房子有什么瑕疵等。然后你把把市场价格偏低的报价发给中介，让中介给你去谈。主人一边降下来你一边加上去，有时候买卖双方最后把价格差平均分了，就是卖方和卖方各让步50%。最后下来也是个不错的价格。如果你对房产价格不确定不了解，那么建议你花点小钱让你自己的银行去做个评估，一般评估价格一周内就出来了，后面你跟银行贷款这个评估结果也可以用省得再次做评估（西文叫TASACION）。根据评估价格你再给卖方出价心里比较有底。确定价格后就是做PROMESA把交易确定下来。
- 确认交易
比较常见的是PROMESADE COMPRA VENTA,双方去公证处公证公证，各自放个支票作为押金。这个要注意的是PLAZO，就是交易期限，卖方大概要2周到4周提供材料给银行，银行的律师要做ESTUDIO DE TITULO（研究这个房地产的主人历史变更），然后才能做borrador de escritura.所以这个PROMESA的时间期限至少要放90天比较保险。智利的银行也是比较官僚比较拖拉的。这样确保你不会因为银行没来得及做完流程而不能在规定的期限内签字。这个PROMESA的法律效率是有限的，因为如果其中的一方毁约了，唯一能做的是兑现押金支票的钱，但是并不代表你就立刻可以拿到那个押金。一般压的都是空头支票，所以在PROMESA里规定毁约兑现押金支票的流程也特别重要，这样才能确保自己的利益。
- 锁定交易ESCRITURA
银行收到你的PROMESA后，就会通知评估公司去做TASACION(如果你之前没做的话)，然后他们的法律部门收到所有的信息后，开始做ESTUDIO DETITULO研究，然后律师准备好ESCRITURA，会发给双方去看，这个时候买房的要特别小心的是个人信息是否准确，房产的ROL号码是否准确，还有你跟银行的利息是否比当初报价高了还是低了。如果有疑问要跟银行谈清楚并且更改过来。然后双方去公证处公证签字。接下来就是去不动产局做过户手续了，这个流程大概2周到1个月。比较经常的做法是，买方把首付的部分用VALE VISTA（现金支票）或者DEPOSITO A PLAZO（定期存款单）放在公证处，等房产过户后，原主人可以凭着不动产局提供的房主变更证明去公证处领取这个VALEVISTA/Deposito a plazo。如果我们自己卖房子，尽量坚持让买家把首付部分的金额做成DEPOSITO A PLAZO（定期存款单），这样在你兑现存单的时候，还能把利息也一起兑现了，金额大的交易，利息也是比较可观的额外收入。一般在房产过户完一周内银行也会把贷款部分的金额给卖方。如果原主人还没还清房贷，银行会把剩余的贷款金额给卖方的银行，扣除这个金额后的才支付给卖方。在主人领取你的支票的时候，需要把钥匙给你，同时把所有各种账单已经付完的证明给你。买二手房，如果当初没看好房子，买了后发现有瑕疵，主人是不负责任的。除非产权有法律纠纷才是他的责任，但是有法律纠纷一般银行那关过不了，所以我比较喜欢找银行贷款买，第一是需要他们的钱，第二是需要他们帮忙把关。假如用现金买房子，一定建议找一个可靠的律师帮忙做整个交易流程，否则你不知道这个房产是否被抵押了或者有没有法律纠纷，特别是一些遗产性质的房产，房东比较多有时候继承人内部都需要通过官司来达成统一意见，这个流程比较繁琐，所以律师要做ESTUDIODE TITULO，而且一定要把支票压在公证处不能立刻就给卖方，等过户到卖方名字后才能去领取支票。如果是在租赁和有人居住的房子，特别要记得在压首付款的时候，在那个INSTRUCION DE NOTARIO上规定必须空房交房，有时候房东钱收了，租户不走变成你要回房子就得通过司法程序，随便一整就6个月以上。如果有中介的，一般中介都会做一个ACTO DE ENTREGA（交房清单），比自己去跟前房东去扯皮省事。智利人不靠谱的多，有时候写得很清楚比如房子是带窗帘和灯具卖，我就碰到过有很好收入的卖主，走前把当初看好的好的窗帘换掉留下差的窗帘，还把灯泡等全取下来带走的。所谓的解释是清单上只规定灯要留下但是没写灯泡也要，碰上这种人也就无语了，祝他好运自己重新买自己喜欢的就好了。
根据以上流程，从看好房子到真正拿到钥匙，大概3到5个月时间。这些是二手房的流程。
如果是买新房，流程大概一致，只是没有中介费和流程比较快速。但是跟开发商也是斗智斗勇的一个过程，特别是交房的时候，十有八九都是有问题的。首先是交房时间，他们一般都会拖延一个月到几个月的，好不容易交房了，你别一拿钥匙就签字了，得仔细地把房子从地板到天花板和水管每个地方都看仔细了，新房的TERMINACION（细节完工）问题多，我就碰到过朋友新买的房子水管破裂，马桶坏的和木地板一堆破损的，交房前让他们跟你一起去房子那里每个细节都看过，如果有问题的部分你就不要签字，等他都改好你再过去看，确认满意后再签字不迟，开发商一般重视售前服务，但是售后服务比较差。房子你一签收如果有问题找他们能拖几个月都不能给你解决。而且房子你签收了，从那天开始的物业费和其他费用就是新房东要付的。很多开发商为了节省售楼部的固定成本，最近几年比较流行的是BROKER的销售方式，一些手中有客源的中介会跟地产公司签合约帮他们卖房子，简单地说就是拿批发价团购。因为这些中介不需要拿房地产公司的工资，而且他们手中都有很多有实力的投资家，他们会给开发商预售掉很多房子。买家也不需要付给中介佣金，由开发商给中介佣金。对买家来说有益无害，有了中介在中间参与，一般能比自己去售楼部谈价格拿到更好的价格，而且假如房子有瑕疵，中介的施压影响力比一个普通客户去跟开发商抱怨解决得快。毕竟人家是团购啊！
亚美地产：一家拥有智利房地产中介协会认证和系统培训的房地产中介咨询服务公司。
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