如何在智利申请购房贷款—亚美地产

智利的房产贷款有分银行的贷款和财务基金公司的贷款。

一般来说，银行的贷款利息会比财务公司的贷款低一些，但是财务公司的贷款保险费用会比银行便宜一些，总的费用算下来相差不会非常大。有一个重要的区别是，如果是银行贷款的，在财务系统上能看到，比如DICOM能查到你的债务信息，所以银行给你贷款的时候会参考你已经在系统上的债务和你的偿还能力来评估是否能给你贷款更多债务。财务公司的贷款查不到，所以很多投资家喜欢跟财务公司贷款，因为不会公开他的债务信息。可以同时贷款很多但是银行之间不会知道。

我们来谈下银行贷款有哪些种类：

最常见的是抵押贷款：

第一种叫做credito hipotecario,这种贷款一般是按照市场价和银行评估价格中低的数值贷款，到2015年都还可以做到90%贷款，现在几乎最高贷款到85%。假如银行评估是100，你成交价格是120，那么银行只按照100的85%给你贷款，那么你的首付就是35.反过来如果你拿到一个很好的价格，银行评估价格比你成交价格高了，也是按照你成交价格的85%给你贷款。

第二种叫CREDITO HIPOTECARIO CON LETRAS HIPOTECARIAS,跟抵押贷款不同的是，这种贷款贷银行可以是一个或者多个，因为成交后可以做成BOLSA去交易市场交易，目前实际操作中几乎不用这个。因为利息高而且贷款月供不稳定。

第三种：MUTUO HIPOTECARIO ENDOSABLE，相互可转让按揭贷款，这种跟第二种接近，也很少使用。

第四种：Mutuos hipotecarios tasafija/variable/mixta:固定利息，浮动利息，固定+浮动混合的利息抵押贷款。比较常用，特别要注意选择哪种利息制度，如果不是用来做投资的，固定利息比较保险，如果是投资的，没有长久打算，这种很适合固定利息+浮动利息的贷款，银行一般提供前面3年或者5年固定某个低的利息，期限到后又是另外一个高的利息。我们建议客人的是，到第一轮低利息时间到的时候，就把房产卖出去，这样就不需要支付第二轮高利息了。

第五种：LEASING：以租代买，这种方式适合公司，利息高，每个月付的租金（分期贷款）有15%-20%可以作为房产价格付款金额，一般周期是5年到20年，等到最后一个分期付款的时候，就剩下少量的一部分金额作为房款把整个房子的金额付掉了。比如一套100万的房子，你每个月付给银行100，100里面80是租金，20是你的房款。等到最后一个CUOTA的时候，也许就是相当于1000的价格把本来100万的房子付完了。

第六种：SUBSIDIO：政府补助贷款，这种一般适合低收入人群，政府会提供贷款补贴，申请的过程比较长，如果有长居的外国人，在智利住满5年也可以申请。条件是有稳定的工作收入而且名下没有置办过固定资产。

智利的银行在评估贷款的时候是比较严格的，一般会要求你至少有12个月COTIZACION（缴税记录），而且月供的金额一般不超过你的净工资的25%。当你想买一套房子的时候，根据房子金额你自己大概可以算下需要打多少的工资才够条件让银行批准贷款。目前抵押贷款的利息是比较低的，在3%到4.6%之间。这种利息很适合房产投资。因为租赁的年回报率一般是按照这种行情：居家住房5%到6%，办公室在7%-8%，商业房产回报率在10%-11%

跟抵押贷款没有关系的一个贷款叫CREDITO CONSUMO，就是消费贷款。

消费贷款的利息是比较高的，一般每个月会到0.9%左右或者甚至1.2%，因为利息高所以银行的利润大，银行业务员经常打电话问你要不要贷款啊？我们给你批了50个米用或者100个米用要不要？这种贷款适合用来购买车子或者短期的周转，不适合购买固定资产因为利息高。除非抵押贷款不符合条件但是又非买不可的情况下，才不得已采用这种贷款。

抵押贷款的周期一般是5年到30年，消费贷款的周期最高到5年。也有人为了投资房地产，用消费贷款的金额支付首付，然后用抵押贷款来付分期付款。

总之，在决定购买固定资产前，需要根据自己的个人情况和房产的特性来决定，申请哪种贷款。智利的银行之间竞争非常激烈，买房子跟买其他产品的性质是一样的，也需要货比三家找多家银行报价，然后决定跟某个银行贷款。

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